Làm metro, vành đai, chống ngập đều cần vốn. Hồ sơ dự thảo Quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2021–2050, tầm nhìn 100 năm chỉ ra một nguồn lực lớn ngay trong thành phố: đất đai, được gọi là “nguồn lực chiến lược”.
Từ khai thác theo chiều rộng sang quản trị theo giá trị
Năm hướng khai thác được dự thảo đề xuất gồm:
- Tái cơ cấu quỹ đất theo mô hình siêu đô thị đa cực: nội đô nén, hỗn hợp, tái thiết; vùng có lợi thế hạ tầng khai thác theo TOD (phát triển đô thị quanh nhà ga).
- Cơ chế khai thác đất tạo vốn cho hạ tầng chiến lược.
- Kiểm soát chặt chuyển đổi đất ven sông, ven biển, rừng phòng hộ, rừng ngập mặn và vùng nông nghiệp sinh thái.
- Nâng hiệu quả đất công, đất công nghiệp, đất cảng và đất quốc phòng – an ninh khi có điều kiện chuyển đổi.
- Hiện đại hóa quản lý đất đai bằng dữ liệu số.
Tạo vốn cho hạ tầng từ đất
Các công cụ được nêu gồm: tạo quỹ đất sạch, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, khai thác quỹ đất hai bên tuyến đường và thu hồi giá trị tăng thêm. Nguồn thu được ưu tiên chi cho giao thông công cộng khối lượng lớn, thoát nước, nhà ở xã hội và tái định cư.
Theo chương TOD, vốn công đổ vào metro có thể đẩy giá trị đất quanh ga lên từ 20% đến 150%, và Nhà nước nên giữ lại một phần mức tăng đó để tái đầu tư. Dẫn Nghị quyết 188/2025/QH15 và Nghị quyết 260/2025/QH15, dự thảo chia lộ trình làm hai bước. Đến năm 2030, thành phố thí điểm hai công cụ đã có cơ sở pháp lý: thu tiền khi chủ đầu tư mua thêm hệ số sử dụng đất vượt quy chuẩn, và đấu giá công khai đất công cùng quyền khai thác thương mại tại, quanh nhà ga. Sau năm 2030 mới mở rộng sang các công cụ phức tạp hơn, như phí cấp phép tăng diện tích sàn, thuế chênh lệch địa tô trước và sau khi có metro.
Quỹ đất đang “nằm chờ”
Năm 2024, thành phố còn 9.473 ha đất chưa sử dụng, trong đó 4.796 ha (50,6%) là đất Nhà nước đã thu hồi nhưng chưa giao, chưa cho thuê. Báo cáo tháng 9/2026 còn đề xuất chuyển đổi một số khu công nghiệp phía Tây sang chức năng hỗn hợp, đô thị sinh thái, đồng thời tăng quỹ đất ở Bắc Bình Dương và Nam Vũng Tàu.
Ai quản lý quỹ đất?
Trong 18 đột phá chiến lược, dự thảo đề xuất trao quyền có chọn lọc cho doanh nghiệp nhà nước cấp thành phố quản lý quỹ đất, đầu tư hạ tầng khung. Riêng với nhà ở xã hội, báo cáo tháng 9/2026 đề xuất hình thành “ngân hàng quỹ đất” cấp thành phố.
Số hóa và minh bạch đất đai
Hướng thứ năm nhắm vào khâu quản lý: xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất sau sáp nhập, số hóa bản đồ địa chính và minh bạch giá đất. Đây cũng là điều kiện để các công cụ thu hồi giá trị tăng thêm vận hành công bằng.
Giá căn hộ sát ga metro ở thời điểm hiện tại
Nhiều ga metro quy hoạch nằm giữa khu dân cư hiện hữu. Theo bản đồ quy hoạch mạng lưới đường sắt đô thị, Khải Hoàn ở phường Hòa Bình (trước là Phường 5, Quận 11) cách một ga ngầm Metro số 9 khoảng 62 m, có giá tham khảo trung bình khoảng 47 triệu đồng/m² (38–56 triệu đồng/m²). Conic Đông Nam Á ở xã Bình Hưng (trước là xã Phong Phú, huyện Bình Chánh) cách một ga Metro số 7 khoảng 72 m, trung bình khoảng 32 triệu đồng/m² (31–33 triệu đồng/m²). Hai ví dụ chỉ phản ánh mặt bằng giá hiện tại, không hàm ý dự án thuộc diện áp dụng các công cụ thu hồi giá trị đất nêu trên.
Dự thảo đặt nhiều kỳ vọng vào đất đai như một nguồn tài chính cho hạ tầng; hiệu quả sẽ tùy vào cơ chế cụ thể và mức độ công khai khi thực hiện.
Bài viết tổng hợp từ hồ sơ dự thảo Quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2021–2050, tầm nhìn 100 năm; các đề xuất có thể thay đổi sau khi lấy ý kiến và thẩm định. Giá căn hộ là giá tham khảo cập nhật đến 01/09/2026, chỉ minh họa mặt bằng giá quanh ga, không phải khuyến nghị đầu tư.
Xem thêm dự án nổi bật: Happy One Elite · Celesta Gold · TT Genesis · Solina Vũng Tàu
Zalo